公務員向け　不動産投資の仕組みと取り組む前の注意点

・公務員は安定職なので、銀行からの融資が受けやすい
・制限付きなら不動産投資に取り組める
などと聞いたことがあるかもしれません。

最近は、自治体によって副業が認められるケースも増えてきましたが、内容はNPOの活動やボランティア的なものが多く、副収入の点では厳しいのが現実。

そこで、今も昔も不動産投資が注目されています。

今回は、不動産投資の仕組みと、公務員が不動産投資に取り組む事ができるのか、私の経験を元に書かせていただきます。

いろんなことをお伝えする前に

私は、現状不動産オーナーです。1棟のアパートを所有し、貸し出しています。

不動産投資というより、不動産は事業です。株式投資のように、社会情勢や経緯の影響を大きく受けることは少ないし、株式が紙くずになるように価値が０になることもありません。自分の所有するアパートなどを貸して、その御礼として家賃を得るビジネスです。

現状、良いところも悪いところも両方あると感じています。
メンタルがやられること、家族や仕事に影響が出ることも考えられます。

「失敗したな」「もっと勉強しておけばよかった」と感じることもこれまでありました。

「公務員なら不動産投資をやった方がいい」とは言いません。

ですので、自分の経験したことを書いていきます。
これから始める方の参考になれば幸いです。

不動産投資は、事業性が強い

不動産事業の仕組みは、いたってシンプルです。

図の左下にいる所有者（あなた）が、土地やアパート、家屋などの不動産を利用者や入居者に貸しだし、その使用量・お礼として地代や家賃を受け取ります。

不動産を所有する方法は大きく2種類あります。

①相続により引き継ぐ
②自分で購入する

相続により引き継ぐ

公務員の方でも不動産収入があって、自分で確定申告をしている方はいらっしゃいます。
「相続」のケースが多く、この場合は任命権者の許可もおりやすいです。

私は地方に住んでいるので、
家屋やアパートだけでなく、土地を貸しているケースなどもありますね。

先祖代々引き継いだ時の一部が、小学校や中学校の土地として利用されて、地代を受けるとか。

固定資産税などの支払い義務は生じますが、このようなケースは認められやすいでしょう。

自分で購入する場合

①自己資産で購入する

自分の現金資産が多くあるなら、キャッシュで購入することができます。
しかし、不動産事業をするのであれば、あまりキャッシュを使わないほうが後の収益が大きくなります

例えば、以下の条件である公務員の場合。

上記のように、十分なフロー（収入）と貯蓄（ストック）が見込める場合なら、
1500万円の物件を現金で買うこともできますよね。

しかし、購入時に1500万円支払うことになるので、この資金を回収するのに時間がかかります。

一方、これを金融機関からの融資で購入した場合、
家賃収入から金融機関に返済するので、毎月の手残りの金額は少なくなりますが、
自分の貯蓄は使わずに不動産を購入でき、少しずつ資産は増えていく。

返済が終わっても、家賃収入が変わらずあれば、資産は増えていきます。

自己資金をあまり減らさずに、資産を蓄積できることが不動産投資のメリットでもあります。

不動産の融資は特殊

賃貸目的の不動産を購入する時には、不動産用のローンを利用します。
賃貸という事業目的の融資です。

住宅ローンに比べて、金利は高め。
高い金利を避けたいと言って、住宅ローンで賃貸用不動産を購入することはNGです。
これはやってはいけません。

不動産の融資は、

①物件の力
②個人の力

この2つが大きな判断材料となります。

物件の力とは

金融機関は、こういった「物件の力」を判断材料にします。住宅ローンの場合であれば、これは見ないですよね（どんなにおしゃれな家を建てようが、住宅ローンの返済には関係ありませんから）

ですので、融資を受けるためには、上記のポイントをたくさん網羅できるような物件を選ぶと良いです。ただし、そういう物件は、自ずと物件価格も高くなる傾向があります。

個人の力とは

公務員の場合、属性や収入が安定しているので、金融機関からの評価は高い傾向にあります。

しかし、それが逆に、

イマイチな物件でも、「この人なら返済できるだろう」と融資が出る場合もあるのです。

公務員であるがゆえに融資が出てしまうことにならないよう、
物件は慎重に選んでいく必要があります。

住宅ローンと不動産ローンの特性をまとめると、

となるので、

経営が順調であれば、返済は困らないのです。

公務員は不動産投資に取り組めるのか

結論から言うと、

できるかどうかは
あなたが国家公務員であるのか地方公務員であるのか
勤め先の自治体が制限付きの不動産事業を認めているか否か

これを各自が確認する必要があります。

できる公務員もいれば、できない公務員もいる。
これが現状です。

公務員は、原則副業が禁止されています。

その根拠は、
国家公務員法103条、104条
地方公務員法38条
に書かれています。

その他、

職務専念
守秘義務
世間の評価　など

公務員は、何かと縛りは強いです。

最近では、NPOの活動や社会貢献の強い副業は認められるケースも聞きますが、
ボランティアや、やりがいが重視される傾向が強く、「副収入」の観点では見劣りするかもしれません。

その点、

・株式、仮想通貨、FX
などは個人の自由で取り組むことができます。

・講演、執筆活動
こちらも、依頼を受けてご自身の経験を公演する（定期的にならないように注意は必要）
許可を受けて書籍を出版する（電子書籍も含む）ことはできます。

また、
小規模農業も制限内で取り組むことが可能です。

「不動産投資」については、

などの条件内で取り組むことが可能と書かれている場合はあります。

確かに、人事院規則14-8にも、不動産についての記載があり、ページを下げていくと「自営兼業承認申請書」の雛形が掲載されています。

ここで気をつけなければならないのが、
「人事院規則は、国家公務員の一般職に適応される規則」であることです。

人事院に問い合わせてみた

地方公務員も人事院の規定と同じように不動産投資に取り組めるのでしょうか。
気になったので、人事院にメールで問い合わせてみました↓

その返信がこちらです↓

人事院の規則は、地方公務員には原則適応されません。

しかし、こちらの動画を発信したところ

次のようなコメントをいただくことができました。

というわけで、一概に地方公務員が取り組めないというわけではなさそうです。

ですが、黙って取り組むのは、精神的にもよくないと思います。
許可を得てやれるのかどうか、ご自身で必ず確認をしてください。
不動産投資で公務員が処罰を受けたケースもこれまでにあります。

また、公務員なので、マスコミ等も取り上げると思いますし、ご家族も同じ公務員のケースは負担をかけることにもなりかねません。（それに耐えるだけの精神力があれば問題ないですが）

私（元教師）のケースですと、

前例がない場合…正直風穴を開けるのは難しいと思います。

まとめ

今回は、
・不動産投資の仕組み
・公務員が融資を受けやすいこと
・自分の勤務先が不動産投資に取り組めるかどうかの確認が必要
の3点についてお伝えしました。

ご質問があれば、コメントもしくは下の公式LINEからお気軽にお問い合わせください。